요즘 주택을 임대하거나 전월세 소득이 있는 분들이 많아졌죠.
그런데 “나는 세금 내야 하나요?”, “얼마부터 과세되나요?” 라는 부분이 가장 헷갈릴 수 있어요.
이번 글에서는 2025년 기준 주택임대소득 과세대상,
✔ 과세기준
✔ 전세보증금 과세 여부
✔ 신고대상과 신고방법
까지 한 번에 깔끔하게 정리해드릴게요!
✅ 주택임대소득 과세대상이란?
주택을 타인에게 빌려주고 월세나 간주임대료(전세보증금)에 따른 수입이 있는 경우
해당 소득은 ‘주택임대소득’으로 구분되며 일정 금액 초과 시 과세 대상이 됩니다.
📌 과세 기준 요약 (2025년 기준)
| 보유 주택수 | 과세여부 |
| 1주택자 | 과세 ❌ (단, 고가주택 제외) |
| 2주택자 | 연 임대수입 2천만 원 이하: 비과세 2천만 원 초과: 과세 대상 |
| 3주택 이상 보유자 | 전액 과세 대상 (금액 무관) |
✅ 다주택자의 경우 수입이 얼마든 과세되고,
2주택자도 월세 수입이 연 2천만 원 초과하면 과세 대상입니다.
🏠 고가주택이란?
기준시가 9억 원 초과 주택
→ 1주택이라도 고가주택이라면 임대소득 과세 대상이에요.
📊 예시로 보는 과세 여부
| 상황 | 과세 대상여부 |
| 1주택 + 월세 연 1,800만 원 | ❌ 비과세 |
| 2주택 + 월세 연 2,200만 원 | ✅ 과세 대상 |
| 3주택 + 월세 연 800만 원 | ✅ 전액 과세 대상 |
| 고가주택 1채 + 전세 | ✅ 간주임대료 과세 대상 |
🏦 전세보증금도 과세되나요?
✅ 일정 조건을 만족하면 ‘간주임대료’라는 이름으로 과세돼요.
| 고가주택 또는 3주택 이상 보유자 | 전세보증금 합계가 3억 원 초과 시 과세 대상 |
| 계산 방법 | 전세보증금 × 정기예금이자율 × (임대일수 ÷ 365) |
📌 2025년 기준 정기예금이자율은 약 2.2% 전후 예상됩니다.
(연도별 고시이율 참고)
🧾 개인사업자 종합소득세 신고방법과 신고 서류(2025년 기준)
✅ 1. 신고 대상자 누구? 개인사업자 (프리랜서 포함) 부동산 임대업, 배달대행, 유튜버, 쿠팡플렉스, 부업 중 수익이 있는 사람 근로소득 외 사업소득이 있는 1인 기업자 👉 단, 작년에 이미 연말
taxsavery.com
🧾 주택임대소득 신고 방법
| 신고 기간 | 2025년 5월 1일 ~ 6월 2일 (종합소득세 신고 기간) |
| 신고 방법 | 홈택스 전자신고 / 세무대리인 대행 가능 |
| 선택 가능 | 수입 2천만 원 이하 → 분리과세 또는 종합과세 선택 가능 |
| → 일반적으로 분리과세(14%)가 유리 |
💡 분리과세 vs 종합과세 차이
| 항목 | 분리과세 | 종합과세 |
| 세율 | 고정 14% (+지방세 1.4%) | 6%~45% 누진세율 |
| 유리한 경우 | 다른 소득이 많을 때 | 소득이 적고 공제를 많이 받는 경우 |
✅ 꼭 알아야 할 체크리스트
✔ 임대 수입이 연 2천만 원 초과 시 무조건 과세
✔ 고가주택(기준시가 9억 초과) 소유 시 1주택도 과세
✔ 3주택 이상 보유 시 전세든 월세든 무조건 과세
✔ 간주임대료는 전세보증금 3억 초과 시 과세 대상
✔ 미신고 시 가산세 최대 20~40% 부과
✔ 임대소득은 주택임대사업자 등록 여부와 무관하게 과세
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✅ 요약 정리
| 비과세 기준 | 2주택 이하 + 연간 수입 2천만 원 이하 |
| 고가주택 여부 | 기준시가 9억 초과 시 과세 대상 |
| 전세 과세 조건 | 보증금 합계 3억 원 초과 + 다주택자 |
| 세율 선택 | 2천만 원 이하 → 분리과세 or 종합과세 선택 가능 |
| 신고 기간 | 2025년 5월 1일 ~ 6월 2일 |
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